物业拒不退场，业主拒缴物业费还是起诉？

——（2025）粤0902民初11396号、（2026）粤09民终3078号物业服务合同纠纷案代理分享

代理律师：李旭峰，广东鸿基律师事务所

问题的由来

前期物业服务合同到期后，业主大会选聘了新物业，原物业公司拒不退场、拒绝移交资料和财物。这是小区治理中常见的僵局。

业主一方通常有两种反应：一是拒缴物业费，用“不给钱”逼物业走；二是向住建、城管部门投诉，要求行政责令退场。两种方式各有局限，最终多数还是要走到诉讼。

本文结合一起一审、二审均代理业委会的物业服务合同纠纷案，梳理这个僵局的形成过程、诉讼路径的选择，以及裁判对各项请求的处理。

案件基本情况

案涉小区前期物业服务合同期限至2021年12月31日。合同到期后，业主大会未作出续聘或另聘决定，原物业公司继续提供服务，合同转为不定期。

2025年，小区业委会成立。同年5月，业主大会表决解聘原物业公司；5月底，表决选聘新物业公司。业委会随后向原物业公司发出解除合同告知函和合同终止及交接函，明确前期物业服务合同于2025年7月31日终止，要求其在此前完成移交。

原物业公司不认可解聘、选聘结果，拒不退场。业委会向住建部门投诉，住建局送达《责令限期整改通知书》，城管局送达《责令停止（改正）违法行为通知书》，要求限期交接退场。原物业公司仍未履行。

2025年10月，业委会提起诉讼，请求确认前期物业服务期限终止、判令原物业公司退出服务区域、移交财物资料并配合新物业交接，同时主张因拒不交接产生的损失。

拒缴物业费为什么不是有效路径

案件材料显示，2025年8月1日之后，小区绝大部分业主拒绝向原物业公司缴纳物业费。原物业公司则只安排一名保安在门口站岗，保洁、巡查、绿化、电梯维保等基本停止。

拒缴物业费看似是业主最直接的对抗手段，但在这个阶段存在几个问题。

第一，合同是否终止尚未经司法确认。业主大会作出解聘决议，不等于合同关系自动终结。原物业公司不认可决议效力，合同状态处于争议之中。业主单方停缴，原物业公司可以依据合同主张欠费，业主需要另行以决议有效、合同已终止作为抗辩，举证责任在业主一方。

第二，拒缴不能解决交接问题。物业费是钱的问题，退场和移交是行为的问题。停缴物业费不会让原物业公司交出物业服务用房、设施设备资料和公共收益账目，反而可能激化对抗，使交接进一步拖延。

第三，服务质量下降的风险由业主承担。原物业公司在被解聘后减少服务投入，小区保洁、维保、秩序维护出现空档，直接影响的是业主的居住安全和房产价值。拒缴物业费并不能阻止这种状态。

本案中，业主停缴物业费后，原物业公司仅保留最低限度的人员，小区实际处于半失管状态。这一局面的打破，靠的是业委会提起诉讼，而非停缴本身。

行政投诉能解决到什么程度

业委会在起诉前走了行政路径：向住建局投诉，住建局责令限期整改；城管局责令停止违法行为、限期交接退场。

行政责令的作用有限。住建局在复函中明确，业主和物业公司的关系属于民事法律关系，聘请或解聘物业服务企业属于业主自有权利，不属于该局行政范畴，建议通过民事法律途径解决。城管局的责令停止违法行为通知书同样没有强制原物业公司当场撤场。

行政投诉的价值在于固定证据：证明业委会已穷尽非诉救济、原物业公司经责令仍拒不履行、交接僵局客观存在。这些材料在后续诉讼中，是主张对方违约和损失的重要依据。

诉讼请求怎么设计

本案的诉讼请求分为四组：

第一，确认前期物业服务期限于2025年7月31日终止。这是后续退出、移交请求的前提。

第二，判令原物业公司退出物业服务区域。

第三，判令移交财物和资料，包括物业服务用房、在用设施设备及运行密码、维保记录、改造维修技术资料、规划图纸、业主信息档案、公共收益和预收费用账目等，并配合新物业做好交接。

第四，主张因拒不交接产生的损失。

一审、二审对第一至第三组请求均予支持。损失部分，法院对员工工资损失认为尚未实际发生、暂不处理；对每月12000元的保安劳务费用认为属于业主自行管理支出，未予支持。

裁判的核心逻辑

合同终止的认定。 前期物业服务合同到期后，业主未作出续聘或另聘决定，物业继续服务，合同转为不定期。依据《民法典》第九百四十八条，当事人可以随时解除不定期物业服务合同。业主大会已表决解聘并选聘新物业，业委会发出终止及交接函，合同于函告时间终止。

解聘决议的效力。 原物业公司抗辩业委会成立程序违法、解聘表决存在代投、未核验身份、逾期投票、基数混乱等问题。法院以街道办事处联合住建部门调查后出具的复函为据，确认参与表决人数占比80.51%、面积占比81.74%，赞成解聘人数占比99.2%、面积占比99.1%，达到《民法典》第二百七十八条规定的标准。对复函确认的代投、未核验身份证、延时投票等情形，法院认定为轻微程序瑕疵，涉及小部分业主，未改变多数业主的真实意思，且相关业主未行使撤销权，不影响决议效力。

业委会的原告资格。 原物业公司主张业委会成立程序违法、不是适格原告。法院认为，业委会经街道办指导、协助和监督成立并备案，是合法的业主自治管理组织；原物业公司非小区业主，无权对业委会成立事宜提出异议。

退场和移交义务。 依据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止后，原物业服务人应当在合理期限内退出服务区域，交还物业服务用房、相关设施和必要资料，配合新物业服务人交接。原物业公司经行政责令仍拒不履行，应承担相应法律后果。

实务提示

第一，解聘决议作出后，尽快以书面函告固定合同终止时间。函告应明确终止依据、终止日期和交接期限，保留送达凭证。本案中，业委会先后发出解除告知函和终止交接函，两份函件成为认定合同终止时间的关键证据。

第二，不要以停缴物业费替代法律程序。停缴可以作为业主对服务瑕疵的抗辩，但不能解决退场和交接。合同是否终止、物业是否应当退出，需要通过诉讼确认。停缴期间，原物业公司仍可能主张欠费，业主需要另行应对。

第三，行政投诉材料要留存。住建、城管的责令整改通知书、复函，可以证明业委会已寻求非诉救济、原物业公司经责令仍不履行。这些材料在诉讼中用于证明违约事实和损失成因。

第四，诉讼请求要把“退出”和“移交”分开写。退出是行为请求，移交是交付请求，两者执行方式不同。移交部分应尽量列明财物、资料的具体范围，避免判决主文过于概括导致执行困难。本案中，法院对“移交法律法规规定与小区物业服务相关的其他应移交财物及资料”这一概括性请求未予支持，原因是诉请不明确。

第五，损失主张要有实际发生的凭证。员工工资损失因业委会尚未实际支付，法院暂不处理；保安劳务费因属于业主自行管理支出，未予支持。主张损失时，应区分直接损失与自行管理成本，准备好支付凭证和因果关系证据。

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